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黄其森详解泰禾疯狂略地打区域间支付时间差

2019/07/18 来源:九江信息港

导读

黄其森详解泰禾疯狂略地:打区域间支付时间差134亿元,这是泰禾集团(行情,问诊)今年1~8月的拿地“战绩”。这家在行业中名不见经传的公司

黄其森详解泰禾疯狂略地:打区域间支付时间差

134亿元,这是泰禾集团(行情,问诊)今年1~8月的拿地“战绩”。这家在行业中名不见经传的公司,因为今年“凶猛”购地,甩开了招商、绿城等标杆房企,跻身拿地榜单前十。就在一年前,即便是房地产企业20名附近的位置,也看不到泰禾集团(000732,SZ)的身影。

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“(拿地)指标用完了可以重新授权,我们肯定不止110亿元,还会增加。”这是泰禾集团董事长黄其森在8月初接受《每日经济》采访时,对于频频增大的拿地金额,给出的答案。

一年的攻城略地让泰禾赚足了眼球,也被频频质疑。泰禾一直强调的十分安全的资金链是否真的固若金汤?高周转的路线能否走得一路顺畅?其超越万达的口号会否实现?这是泰禾留给业界的悬念。

对于上述悬念,黄其森做出了解答:除北京外,泰禾在其他区域的土地款支付期限,可以长达半年或一年,这是泰禾所以敢于疯狂拿地的原因。值得注意的是,泰禾今年在北京的购地总金额达到64亿元。泰禾能不能巧妙利用不同区域的土地付款期限的差异,通过快速开发销售北京的项目获取收入,来支付北京以外地区的土地款,某种意义上将决定其终成败。

打区域时间差/

8月27日,福建厦门海沧马銮湾H2013P304地块吸引了包括万科、恒大、碧桂园、泰禾等30多家开发商悉数到场,终泰禾以40.52亿元,楼面价10834.22元/平方米以及高达185%的溢价率,将该地块收入囊中。

这也是泰禾在继今年6月27日,联合北京华澜恒泰房地产开发有限公司以14.3亿元拿下北京石景山商务区K地块之后,又一次高调拿地。超过40亿元的单幅地块总价值,成为泰禾目前为止的手笔。

“首先我们还是考虑北京和福建。”对于后续拿地的规划,黄其森告诉《每日经济》,今年还会战略性地考虑长三角、广东这些市场,“但我们一定是要到经济发达的地方以及能够适应泰禾文化的城市。”

拿地策略反映出泰禾目前整体运营策略,黄其森直言,泰禾要做深耕福建和北京的区域性开发企业。

沿着区域深耕的路线,泰禾一路在北京夺下多宗地块,其中不乏台湖、孙河等热点区域。据《每日经济》粗略统计,今年1~8月泰禾一共拿下9宗地块,总占地面积超过1090亩,总建筑面积超过158万平方米,总金额也高达134亿元。

这不是终点。今年以来,泰禾已经两度调高拿地额度,“上市公司有一定的授权,所以只能指标用完之后重新再授权,会根据不同的阶段作出调整。”黄其森表示。

值得注意的是,单就厦门海沧地块总额就已经超过了泰禾去年35.99亿元的总金额。对于近百亿的拿地资金,黄其森告诉《每日经济》,其中大约三分之一为自有资金。

“今年泰禾可能会与信托、金融机构合作多一点,在福建不存在这样的问题,但是北京的土地付款只有一个月的时间,这对资金的门槛要求很高。”黄其森指出,而在福建或其他区域,土地款的支付可以长达半年或一年,“就可以有更多地回旋余地。”

从泰禾集团2013年上半年业绩报告中发现,今年上半年其预付款项高达61.7亿元,而去年则是16.92亿元,增长了264.49%,财报解释主要原因系本期预付土地款增加所致。熟悉房地产会计的有关财务人员告诉《每日经济》,由于土地是在全部土地出让金付清后才会交付,所以上述土地预付款,其实是公司实际支付已购土地出让金的情况。按照财

报,泰禾下半

年需要支付的土地款,更多是在北京以外的区域。根据《每日经济》统计,泰禾今年在北京拿地的金额虽然高达64亿元,但其中有相当一部分土地出让款已经付清。

今年上半年,前十大拿地房企的拿地金额和营收差距不大,例如保利、万科拿地金额分别为384亿元与316亿元,营收分别为305亿元及419亿元;金地、华润的拿地金额为152亿元及145亿元,其营收分别为87亿元及157亿元。

相比之下,泰禾上半年21亿元的营业收入则略显单薄。泰禾集团财报显示,2013年上半年营业收入相比上期发生额增加380.89%(额增加17.09亿元),主要原因系报告期房地产项目可结转销售收入增加所致。但伴随着销售额的增加,泰禾在短期借款以及一年内到期的非流动负债分别增加680.29%、491.20%。

来自银河证券的研究报告指出,扣除预收账款增加影响,泰禾的资产负债率为60%;负债率较高,主要是由于公司上半年积极扩张所致,但考虑到土地款几已偿清,且下半年拿地力度减弱,在售项目的快速去化将有效缓解短期偿债压力。

高周转助资金回笼/

高速增长的土地储备帮助泰禾在北京开疆扩土,同样也考验公司的周转功力。

8月8日,泰禾夺下的孙河地块以“北京院子”之名问世,黄其森将亮相仪式选在了象征皇室尊贵地位的太庙。“孙河之战”从初的众人看空到现如今纷纷称赞,“眼光很重要。”黄其森淡然说道,“当时2万9的楼面价大家都觉得很高,我只问了我们投资部一个问题,还有没有位置比这更好、密度更低的地?没有,那就一定要下决心拿下来。”

不同于“运河上的院子”长达近十年的消化周期,同为高端产品的“北京院子”,黄其森确定的是“高周转”路线。

“90%的项目要走高周转路线,保证项目在拿地后7~8个月开盘,这是我们跟每一个团队铁定的任务。”黄其森指出,北京院子这一项目则要求在一年半整体清盘,半年内大部分资金要回笼。“即使项目利润会低一点,但同样的时间也许可以多做几个项目,这样算下来也不差。”

然而,高周转并不意味着销售速度会如愿加快,这对于项目本身的销售营销能力是极大的考验。

据悉,泰禾地产目前已经将设计研发部门以及品牌部门移到了北京,而招商部门搬到了上海,因为商业地产是支撑泰禾发展到目前的重要力量。值得注意的是,从2012年开始,泰禾开始大规模招揽商业地产人才,目前团队的200多人分别来自中粮、万达、龙湖、凯德等多家知名公司。

风险把控考验资金链/

泰禾资金问题成为各界关注的焦点。业绩报告显示,泰禾集团同时对外投资了东兴证券及福州农村商业银行。此外,黄其森作为福建海峡银行董事,泰禾控股股东福建泰禾投资有限公司也是福建海峡银行第二大股东。

“资金压力没有问题的,我们账上有20亿元,还有30亿元没有收回来。”黄其森表示。

《每日经济》查询2013年上半年财报获悉,31.57亿元的短期借款中,新增了23亿元银行借款及3.5亿元信托,而去年其仅有4亿元左右的非金融机构贷款。不难看出,今年以来,黄其森更多地运用了金融杠杆来融资。

黄其森直言,也许是与之前在银行工作有关,对于风险的把控十分严格,“可以告诉大家,泰禾的底线是不会去走民间高利贷这条路。”

“短期来看,泰禾近两年的偿债压力并不大。”兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济》,泰禾一年内到期的流动负债相比负债总额仅为12%,“这一比例还是十分安全的。”

“我比较担心的是,土地款可以实现交付,但土地款只占到整个投资的30%,接下来还有差不多20%的投入之后项目才能启动。”一位房地产行业的咨询管理专家告诉《每日经济》,启动资金占项目总投资额的比例、投资峰值、投资收入平衡点、股东投资回收时间四项指标是衡量开发商现金流的重要指标。要在规定时间内完成每个步骤,源源不断的现金补给十分重要。“这就要求开发商根据项目情况而依次准时进行,才能确保企业的现金流健康平稳。”

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